Al devolver un departamento, el propietario solo puede descontar de la garantía de alquiler los daños que superan el desgaste normal y que se deben a mal uso o descuido del inquilino, además de las deudas que el contrato permita cubrir. Y debe sustentar cada sol que retiene. Una pared que perdió color tras dos años de uso no se cobra igual que una pared quemada.
La escena es conocida: entregas las llaves, el dueño recorre el depa con el celular en la mano y días después te devuelve solo una parte del dinero "por la pintura y los huecos". La diferencia entre desgaste y daño define quién paga, y ahí empieza la mayoría de los conflictos al final de un alquiler.
¿Por qué la garantía termina en discusión justo al final? 🔑
Entregar una garantía de uno o más meses de renta es habitual al alquilar un departamento. Durante el contrato ese dinero no se ve ni se toca. El problema aparece el día de la devolución, cuando el propietario revisa el inmueble y decide cuánto retiene.
Cada parte suele llegar con una idea distinta. El dueño asume que todo lo que no está "como nuevo" lo paga el inquilino. El inquilino asume que todo lo que no rompió a propósito es desgaste. Ninguna de las dos posiciones coincide con la ley.
El punto de partida está en el artículo 1681, inciso 10, del Código Civil: el arrendatario debe devolver el bien en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario. La ley no pide devolver el departamento intacto, sino sin daños que excedan el uso normal.
¿Dónde termina el desgaste normal y empieza el daño? 🔍
Santiago Méndez, asociado de Inmobiliario y Construcción de CMS Grau, explica que para distinguir el desgaste ordinario de un daño atribuible al arrendatario hay que analizar sobre todo la causa. También pesan la antigüedad del bien, el tiempo de ocupación y el uso que se acordó.
El criterio es este: el deterioro esperable de un uso cuidadoso es uso ordinario. Los daños causados por mal uso o falta de cuidado pueden cargarse al inquilino.
Méndez advierte sobre una confusión frecuente: "Que una falla aparezca repentinamente no demuestra que este la causó, ni que sea gradual significa necesariamente que sea desgaste normal". Una tubería vieja puede reventar de un día para otro sin culpa de nadie. Una mancha de humedad que crece poco a poco puede venir de una fuga que nunca se reportó.
Roberto Gutiérrez, Senior Expert de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, coincide: la pregunta es si el deterioro excede lo razonablemente esperable del uso diligente del inmueble durante el arrendamiento.
Funciona como unas zapatillas de uso diario. Que la suela se gaste es normal; que aparezca arrancada, no.
Pintura, agujeros, grifería y pisos: ¿en qué lado cae cada caso? 🎨
Los ejemplos concretos ayudan a ubicar cada situación. Esta tabla resume los criterios de los especialistas:
| Elemento | Puede ser desgaste normal | Puede ser daño atribuible al inquilino |
|---|---|---|
| Pintura | Color que pierde intensidad con el tiempo | Manchas extraordinarias, quemaduras o daños importantes por descuido |
| Paredes | Pequeños agujeros de clavos o alcayatas | Grandes perforaciones para anclajes pesados o daños en revestimientos especiales |
| Grifería | Empaquetadura gastada por el paso del tiempo | Pieza rota o incompleta por mal uso |
| Pisos | Marcas propias del tránsito diario | Porcelanato roto por un golpe, superficie quemada o laminado hinchado por derrames |
Con las paredes hay un matiz: conviene revisar qué dice el contrato sobre las perforaciones. Si prohibió hacer huecos o exigió autorización previa, incluso unos clavos pueden entrar en discusión.
El "puede" de la tabla importa. Ningún caso es automático: un piso de diez años no se evalúa igual que uno instalado poco antes del ingreso, y cinco años de ocupación dejan más huella que seis meses.
¿Quién tiene que probar qué pasó con el departamento? 📸
Esta es la parte que más sorprende a los inquilinos: la carga de la prueba no recae solo en el propietario.
El dueño debe sustentar el desperfecto que alega, lo que ocurrió durante el alquiler y el monto que pretende descontar. Pero el artículo 1683 del Código Civil inclina la balanza: el arrendatario responde por el deterioro o la pérdida del bien ocurridos durante el arrendamiento si no prueba que se debieron a una causa que no le es imputable.
En la práctica, el inquilino que no guardó evidencia del estado inicial queda en desventaja. Si al final aparece una rajadura y nadie puede demostrar que ya existía, la presunción juega en su contra.
Por eso los documentos del primer día valen tanto como el dinero entregado. Inventarios, fotos, videos y actas de entrega permiten distinguir un daño producido durante el arrendamiento del desgaste normal.
Méndez recomienda que ambas partes firmen las actas de entrega y devolución, con el estado concreto de paredes, pisos, muebles y equipos. "Todo en buen estado" sirve poco. "Mancha de humedad de 20 cm junto a la ventana del dormitorio" sirve mucho.
¿Cómo se ve una documentación que realmente protege? ✅
No hace falta un perito. Hace falta detalle y fecha. Estas prácticas eliminan casi toda la discusión posterior:
- Fotos y video el día del ingreso, enviados por WhatsApp o correo al propietario para que quede registro con fecha y hora.
- Acta de entrega firmada por ambos, ambiente por ambiente, con el estado de funcionamiento de los artefactos.
- Aviso escrito de fallas durante el alquiler: si la terma empezó a gotear en el octavo mes, ese mensaje protege frente a una acusación de descuido.
- Acta de devolución firmada, comparada con la de entrega, en lugar de una revisión unilateral días después.
El aviso oportuno marca la diferencia. Una fuga pequeña reportada a tiempo es un problema del inmueble. La misma fuga ignorada durante meses, hasta hinchar el piso, puede terminar cobrándose al inquilino.
¿El propietario puede ponerle el precio que quiera al daño? 💸
No. Encontrar un daño atribuible al inquilino no autoriza a fijar cualquier monto.
El costo de la reparación debe sustentarse. Si aún no se hizo, sirven las cotizaciones. Si ya se ejecutó, las boletas o facturas acreditan cuánto costó.
Una cifra sin explicación ni respaldo puede cuestionarse. Un descuento hipotético de varios cientos de soles "por pintura", sin cotización de por medio, es justamente el tipo de cobro que se puede rebatir.
Los artefactos son un caso aparte. Que se dañe una refrigeradora o una lavadora no significa que el propietario pueda comprar una nueva y trasladar todo su precio al inquilino. Tendría que justificar por qué no bastaba con repararla y tomar en cuenta su antigüedad y su estado previo.
Imagina una lavadora con ocho años de uso que deja de centrifugar por un mal manejo. Cobrar el precio de un modelo nuevo dejaría al propietario mejor que antes del daño. Lo razonable es la reparación o un valor acorde con lo que realmente se perdió.
¿Qué otras deudas puede cubrir la garantía? 🧾
Los daños no son lo único que puede salir de ese depósito. Su alcance depende principalmente del contrato.
Gutiérrez explica que la garantía puede aplicarse a:
- Rentas impagas.
- Servicios públicos pendientes, como luz o agua.
- Mantenimiento de áreas comunes.
- Reparaciones que le correspondían al inquilino.
- Modificaciones no autorizadas.
- Determinadas penalidades pactadas de antemano.
Lo recomendable es definir desde el inicio qué conceptos cubre la garantía e identificar las obligaciones correspondientes. Un contrato claro ahorra buena parte de la discusión final.
Hay una costumbre que conviene descartar: usar la garantía como pago del último mes. Su existencia no autoriza al inquilino a decidir por su cuenta que ese dinero reemplazará la renta final. Si lo hace sin acuerdo, ese mes puede considerarse impago y no queda fondo para cubrir daños reales.
La garantía no es un último mes gratis para el inquilino ni un bono de salida para el propietario: es dinero en custodia, cuyo destino depende de lo que se pueda probar.
¿Una cláusula puede permitir quedarse con toda la garantía? ⚖️
Las partes pueden pactar penalidades por incumplimientos, como entregar tarde el inmueble o retirarse antes del plazo. Pero el contrato debe identificar con claridad qué hecho activa cada penalidad.
La ley también pone un límite. Según el artículo 1346 del Código Civil, un juez puede reducir una penalidad manifiestamente excesiva o cuando la obligación se cumplió de forma parcial o irregular.
Por eso, una cláusula que permita quedarse con toda la garantía ante cualquier incumplimiento, o que excluya su devolución sin justificación, puede ser cuestionada. Haberla firmado no la vuelve inatacable.
¿En cuántos días deben devolverte la garantía? ⏳
El Código Civil no fija un número de días aplicable a todos los alquileres. Por eso los especialistas recomiendan establecer el plazo de forma expresa en el contrato.
Si no se pactó, Méndez señala que, una vez nacida la obligación de devolver la garantía y determinado el saldo, el inquilino puede exigir el pago. La revisión del inmueble no debería convertirse en una retención indefinida.
Hay una regla distinta para los contratos acogidos al régimen especial y facultativo del Decreto Legislativo N° 1177, de promoción del arrendamiento para vivienda. Su reglamento fija plazos contados desde la firma del Acta de Recepción:
- Tres días hábiles como máximo para devolver la garantía completa, cuando corresponda.
- Cinco días hábiles para entregar el remanente, cuando se haya aplicado una parte.
Estos plazos no alcanzan automáticamente a cualquier alquiler de vivienda. El régimen exige que el contrato conste en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), con firmas certificadas por notario o juez de paz letrado, e inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Un contrato simple firmado entre particulares, que es lo más común, queda fuera.
No te devuelven la garantía: ¿qué puedes hacer? 📨
Si el propietario no devuelve el dinero o los descuentos parecen injustificados, los especialistas recomiendan avanzar por etapas:
- Requerimiento documentado. Mejor por escrito que por llamada. Una carta notarial deja constancia formal de la solicitud y su fecha.
- Conciliación extrajudicial. Si no hay acuerdo, se puede acudir a un centro de conciliación, donde actas, fotos y cotizaciones suelen inclinar la negociación.
- Poder Judicial. Si la conciliación fracasa, queda la vía judicial para reclamar la devolución.
- Arbitraje. Es una opción cuando el contrato incluye un convenio arbitral válido.
En todas las etapas gana quien llega con mejores pruebas. El acta firmada del primer día, el mensaje que avisó de la fuga y la cotización que desmonta un cobro inflado pesan más que cualquier argumento.
¿Qué revisar antes de firmar tu próximo contrato? 📝
Casi todos los conflictos por la garantía se evitan en la etapa menos emocionante del alquiler: la lectura del contrato. Antes de firmar, confirma:
- Qué conceptos cubre la garantía y cuáles no.
- En qué plazo se devolverá.
- Qué reglas hay sobre perforaciones, pintura y modificaciones.
- Qué penalidades existen y qué hecho exacto activa cada una.
- Si se firmarán actas de entrega y devolución detalladas.
Si estás por dejar un departamento, revisa hoy tus fotos de ingreso y el contrato, antes de la inspección final. Si estás por alquilar uno, guarda esta guía para el día en que recibas las llaves.
Ese día, una foto de diez segundos de la pared del dormitorio puede valer más que un mes de renta.
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