A pesar de que se esperaría que un proceso judicial para la ejecución de una garantía hipotecaria sea ágil cuando la deuda está debidamente acreditada y la garantía bien constituida, esto no sucede en el Perú.
Proceso de Cobranza Bancaria
Cuando el deudor incumple con el pago, la entidad financiera intenta comunicarse con él mediante llamadas telefónicas y cartas a su domicilio en lo que se conoce como cobranza bancaria. El objetivo es que el deudor se acerque a la entidad para negociar un arreglo, como la refinanciación del crédito, que extiende el plazo y reduce la cuota. Si la refinanciación no es viable, se le pedirá al deudor vender el inmueble. Este proceso de negociación ocurre entre el primer y el día 150 de incumplimiento, resolviendo más del 90% de los casos en esta etapa.
Proceso de Ejecución Extrajudicial de la Garantía Hipotecaria
Si no se llega a un acuerdo y el crédito hipotecario está contenido en un Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), el acreedor puede optar por la ejecución extrajudicial. Sin embargo, el uso del TCHN es limitado debido a la incertidumbre sobre la posible intervención judicial.
Proceso de Ejecución Judicial de la Garantía Hipotecaria (PEJGH)
Si la cobranza bancaria y la ejecución extrajudicial no funcionan, la entidad procede con la demanda judicial a partir del día 151 de incumplimiento. La documentación para la demanda se prepara en unos 45 días.
El PEJGH consta de seis etapas:
- Presentación y admisión de la demanda
- Orden de ejecución
- Convocatoria a remate
- Remate
- Adjudicación y recuperación del crédito
- Cobro de honorarios del estudio de abogados
La duración del PEJGH varía según la oposición del deudor:
- Sin oposición: Puede resolverse en hasta 6 meses si el deudor decide vender el bien antes del remate.
- Con defensa mediana: Puede durar hasta 3 años debido a apelaciones y otros retrasos.
Recomendaciones para Agilizar el PEJGH
- Incremento de Juzgados Comerciales: Aumentar el número de juzgados en Lima y otras provincias para manejar la carga procesal.
- Implementación del Expediente Judicial Electrónico: Mejorar la eficiencia y seguridad del proceso judicial mediante expedientes y notificaciones electrónicas.
- Optimización de la Admisión de la Demanda: Simplificar la presentación de documentos y eliminar la necesidad de tasación del inmueble en esta etapa.
- Modificación del Esquema de Ejecución Hipotecaria: Permitir la adjudicación del bien al acreedor bajo ciertas condiciones y mejorar el proceso de remate.
- Ejecución Extrajudicial: Eliminar la referencia a la "venta judicial" y permitir la venta extrajudicial del bien hipotecado.
- Resolución de Orden de Remate como Cosa Juzgada: Prohibir la interrupción de la orden de remate por parte de terceros.
- Simplificación del Proceso de Tasación: Designar a un único perito y establecer límites de tiempo para la valuación del inmueble.
- Promoción del Remate Electrónico: Fomentar esta modalidad para evitar retrasos y reducir costos.
- Eliminación de la Nueva Tasación después de Tres Remates Fallidos: Usar la tasación original si no han pasado más de un año desde el primer remate.
- Conformidad del Remate y Desalojo en un Solo Acto: Acelerar la adjudicación y el proceso de desalojo.
Conclusión
La implementación de estas medidas podría reducir el plazo del PEJGH sin oposición del ejecutado de 9 a 6 meses, y con oposición mediana del deudor de 3 a menos de 2 años, situando al Perú en un rango competitivo con otros países de la región como Panamá y Argentina.
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